Bail à construction

J’ai été contacté par un producteur d’électricité d’origine photovoltaïque. Il se propose de construire, sur un terrain qui m’appartient, un bâtiment d’élevage et d’installer sur le toit des panneaux photovoltaïques qu’il exploitera dans le cadre d’un bail à construction. Quelles sont les caractéristiques de ce bail et les précautions à prendre avant de conclure un tel contrat ?

• Un régime juridique très encadré :

Défini par l’article L.251-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, le bail à construction est un contrat (obligatoirement un acte notarié) par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. Le bailleur en devient  propriétaire en fin de bail, le plus souvent sans indemnité.
Ce bail confère au preneur un droit réel immobilier : il peut hypothéquer les constructions édifiées dans le cadre du bail (pour la durée du bail).
Il est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, sans possibilité, à l’échéance, d’une prorogation par tacite reconduction.

• Des incidences fiscales à ne pas négliger :

Il faut prendre garde à la durée choisie car cela peut avoir des conséquences fiscales importantes. En effet, en fin de bail, le retour des constructions dans le patrimoine du bailleur est considéré comme un  revenu foncier :
- Si la durée du bail est supérieure ou égale à 30 ans, ce revenu foncier ne sera pas soumis à imposition ;
- Si la durée du bail est inférieure à 30 ans (ou si le bail de 30 ans doit être interrompu avant son terme), ce revenu foncier sera soumis à imposition sur la base du coût de revient des constructions pour le preneur après décote ;

EXEMPLE d’un bail à construction conclu pour une durée de 25 ans avec un coût de revient du bâtiment de 200 000€ : à l’échéance du bail, le revenu imposable du bailleur est calculé comme suit :

Le coût de revient de la construction subit une décote de 8% par an au-delà de la 18ème année (soit une décote de : 8% x (18-25) = 56 %) ; au final, le revenu imposable est donc de 200 000 x 44% = 88 000 euros.

• Installation photovoltaïque et activité agricole :

Dans le cadre particulier d’une installation photovoltaïque sur le toit d’un bâtiment agricole, une attention toute particulière doit être portée à certains points (conditions d’utilisation de l’intérieur du bâtiment, nature de la mise à disposition du bâtiment à l’exploitant agricole par la société, conditions de cession des droits d’utilisation du bâtiment, devenir de l’installation à la fin du contrat,…).

Mise à jour le 22 mai 2018