Réalisation de travaux par le fermier, l'indemnisation des améliorations réalisées

Notre chronique précédente décrivait les formalités à accomplir vis-à-vis du bailleur par le fermier qui souhaite réaliser des travaux sur le bien loué. Les améliorations apportées par le fermier, à condition qu’il ait respecté les procédures prévues (information ou autorisation du bailleur selon le cas), peuvent être indemnisées en fin de bail.

Le régime de l’indemnité du preneur sortant est régi par les articles L.411-69 à L.411-78 du Code Rural. Nous ne décrirons que les règles de calcul de l’indemnité pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol.

L’article L.411-71,1° du Code Rural dispose que l’indemnité est égale au coût des travaux évalué à la date d’expiration du bail, réduit de 6% par année écoulée depuis leur exécution (soit un amortissement de 16 ans et 8 mois).
Toutefois, le Préfet peut, dans chaque département, adapter cette durée d’amortissement.
Dans le Cantal, l’arrêté préfectoral n°91-0012 du 17 janvier 1991 fixe les tables d’amortissement pour les travaux de construction et de gros œuvre sur les bâtiments d’habitation et d’exploitation (par exemple, la construction d’une maison d’habitation par le preneur est amortie sur 50 à 60 ans).
L’arrêté n°2002-1460 en date du 19 août 2002 fixe les durées d’amortissement pour une liste de travaux nécessitant l’information préalable du bailleur. Il prévoit, par exemple, un amortissement sur 20 ans pour l’aménagement d’une salle de traite, sur 9 à 15 ans pour l’installation de cornadis, sur 15 à 20 ans pour la création de quais de chargement,...

Concernant les travaux de mise aux normes, un accord écrit et préalable des parties peut convenir d’un mode particulier de calcul pour l’indemnisation ; à défaut, ce sont les règles relatives aux bâtiments et ouvrages incorporés au sol qui s’appliquent.

Remarques :
-    la part des travaux financée par une subvention ne donne pas lieu à indemnité ;
-    l’indemnité n’est due que si les aménagements effectués conservent en fin de bail une valeur effective d’utilisation.

Attention : D’autres modes d’indemnisation existent pour d’autres types d’améliorations (plantations, travaux de transformation du sol, améliorations culturales et foncières, mise en culture de terres incultes,…).

Mise à jour le 22 mai 2018