Modalités d’action du fermier en difficulté face à la mise en vente du bien loué

Je suis fermier de 30 hectares. J’ai reçu un courrier du notaire m’informant que le propriétaire vient de signer un compromis de vente et m’indiquant que je peux faire valoir mon droit de préemption. Malheureusement, je ne suis pas en mesure d’acheter. Que puis-je faire pour sauvegarder ma structure ?

La notification que le notaire vous a fait parvenir fait partie intégrante de la procédure de mise en vente d’un bien loué. En effet, le preneur bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de préemption. Mais il n’a pas toujours les moyens d’acheter. Et, s’il ne préempte pas, il prend le risque que l’acquéreur, devenu son nouveau bailleur, exerce, en fin de bail, un congé pour reprise.

Deux solutions peuvent alors être proposées au preneur :

1)Il peut préempter de manière conditionnelle :

Si le prix de vente est trop élevé au regard du marché et que le preneur pourrait acheter à un prix plus faible, il peut mettre en œuvre la préemption conditionnelle.

Cette option, peu connue, permet au preneur de se porter acquéreur du bien loué tout en demandant une modification judiciaire du prix et/ou des conditions de la vente s’il les estime exagérés.
Le preneur doit saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les 2 mois qui suivent la notification de la vente par le notaire.
Dans ce même délai, il doit également aviser le bailleur, personnellement, de son acceptation conditionnelle de la préemption.

Il appartient alors au tribunal, après enquête et expertise, de fixer la valeur vénale des terres et les conditions de la vente.

ATTENTION : Aucune des parties ne peut obliger l’autre à conclure la vente au prix fixé judiciairement. Le propriétaire peut renoncer à vendre ; le preneur peut renoncer à l’achat (alors, le propriétaire peut vendre le fonds à un tiers sans être tenu par le prix fixé par le tribunal). 
                                 
2) Il peut demander l’intervention de la SAFER :

Si le preneur ne fait pas jouer son droit de préemption, alors, la SAFER peut faire valoir le sien.

Il n’est pas fréquent que la SAFER préempte des biens loués mais le preneur qui ne peut pas acquérir peut solliciter son intervention, notamment s’il dispose d’un investisseur qui pourrait acheter à sa place ou s’il souhaite que la SAFER recherche un investisseur pour lui. Le maintien d’un preneur en place fait partie des missions assignées à la SAFER.

Cela peut également être pour le preneur une façon de gagner du temps, notamment pour trouver un financement : en effet, une fois que la SAFER a préempté, au moment où elle rétrocède le bien, le preneur retrouve son droit de préemption avec un nouveau délai de deux mois pour prendre sa décision.

Mise à jour le 24 mai 2018