Gérer des biens en indivision

Depuis le décès de nos parents, mes frères et moi-même sommes devenus propriétaires indivis de la ferme familiale. Comment vont se prendre les décisions au sujet de la gestion de cette indivision ?

Le régime légal de l’indivision est régi par le code civil qui distingue plusieurs situations.

• Chaque indivisaire peut accomplir seul les actes nécessaires à la conservation des biens indivis comme par exemple la souscription d’un contrat d’assurance ou la réalisation de travaux de toiture indispensables.  Pour ce faire, il peut utiliser des fonds de l’indivision s’il en dispose ou obliger ses co-indivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.
• Concernant les  actes d’administration, qui sont ceux qui ont trait à la gestion courante du bien indivis, ils doivent faire l’objet d’une décision adoptée à la majorité des deux tiers des droits indivis. Cela peut concerner par exemple la réalisation de travaux d’entretien sur les biens indivis ou l’introduction d’une action en justice pour obtenir la résiliation d’un bail pour défaut de paiement du fermage. La  règle de la majorité des deux tiers s’applique aussi à la vente de biens meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ou pour conclure un bail d’habitation. Les indivisaires n’ayant pas pris part à ces décisions devront en  être informés par les autres.
• Enfin, les actes de disposition qui sont les actes importants qui dépassent la simple gestion courante du bien,   supposent le consentement unanime de tous les indivisaires. Cela concerne par exemple la conclusion d’un bail rural ou commercial portant sur le bien indivis. De même la vente du bien nécessitera l’accord de tous les indivisaires. A défaut d’accord unanime, le code civil prévoit  néanmoins que la vente peut, sous certaines conditions, être autorisée par le tribunal de grande instance à la demande des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.
• Il est à noter que les indivisaires ont la possibilité d’aménager les règles évoquées précédemment dans le cadre d’une convention d’indivision qui devra être rédigée par un notaire lorsque la l’indivision comporte des biens immobiliers.

Mise à jour le 24 mai 2018